“보증금 못 준다는데, 진짜 소송까지 가야 할까요?”
전세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하고 있다면, 세입자 입장에서 가장 현실적인 해결책은 ‘전세보증금 반환소송’입니다.
하지만 막상 소송을 시작하려면 걱정이 앞섭니다. “시간 오래 걸리는 거 아니야?” “소송 비용은 누가 부담하지?” “진짜 내가 이길 수 있을까?”
이 글에서는 그런 불안감을 줄이고자, 실제 승소 사례와 세입자 중심의 전략을 쉽고 현실적으로 정리해드립니다.
※ 글 하단에는 꼭 필요한 ‘승소율 높이는 팁’도 포함돼 있으니 끝까지 읽어보세요.
📌 전세보증금 반환소송, 왜 필요한가요?
전세계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하는 경우는 크게 3가지입니다.
- 1️⃣ 임대인의 연락 두절 또는 고의적 지연
- 2️⃣ 집이 경매로 넘어가거나 압류 상태
- 3️⃣ 보증금을 반환할 능력 자체가 없음 (갭투자, 파산 등)
이런 상황에서 ‘내용증명’만 보내고 기다리는 건 해결책이 아닙니다.
법적으로 가장 효과적인 대응은 민사소송, 즉 ‘전세보증금 반환청구소송’입니다.
📌 실제 승소 사례 ① – 계약 만료 + 반환 지연
서울중앙지법 2022가단○○○○○
세입자 A씨는 계약 만료일이 지났음에도 임대인이 “나중에 줄게요”라는 말만 반복하며 보증금 9천만 원을 돌려주지 않음.
A씨는 즉시 민사소송을 제기했고, 임대인이 별다른 항변 없이 기일에 출석하지 않아 ‘공시송달’ 방식으로 승소했습니다.
핵심 전략: 계약 만료일 이후 1개월 이상 지연 시, 내용증명 → 바로 민사소송 제기로 빠르게 전환
소요 시간: 약 3개월 내 판결 확정
📌 실제 승소 사례 ② – 보증금 반환 거부 + 갭투자 구조
인천지법 2023가단○○○○○
임대인은 무자본 갭투자자로, 세입자의 보증금으로 주택을 매입하고 보증금 반환 능력이 전혀 없는 상태였습니다.
세입자 B씨는 계약 전후로 등기부등본 및 선순위 채권 내역을 확인하지 못했지만, 임대인이 보증금 반환 능력이 없다는 사실을 숨긴 채 계약했다는 점을 집중적으로 소송에서 주장했습니다.
결과적으로 ‘사기적 요소가 있는 계약’으로 인정되었고, 법원은 세입자에게 전액 반환 판결 + 지연손해금 지급 명령.
포인트: 임대인의 자산 상태와 계약 당시 설명 의무 위반을 입증하면 승소 가능성 높아짐
📌 전세보증금 반환소송 절차 요약
복잡해 보이지만 실제로는 비교적 단순한 민사절차입니다.
- ① 계약 종료 및 반환 지연 확인
- ② 내용증명 발송 – 임대인에게 공식 요청
- ③ 민사소송 제기 – 법원 민원센터 or 변호사 대행
- ④ 변론기일 출석 또는 서면 대응
- ⑤ 판결 → 강제집행 신청 가능
※ 소송 비용은 약 3만~5만 원 수준이며, 승소 시 상대방에게 청구 가능합니다.
Tip: 집주인이 도주하거나 연락이 안 될 경우, ‘공시송달’ 방식으로도 소송 가능
📌 세입자의 승소율을 높이는 전략 5가지
- 1️⃣ 계약서, 전입신고, 확정일자 등 서류 정리
- 2️⃣ 임대인의 고의 지연 또는 자산 부족 정황 확보
- 3️⃣ 통화 녹취, 문자, 카톡 등 자료 백업
- 4️⃣ 보증보험 가입 여부 확인 → 청구 진행 병행
- 5️⃣ 임차권등기명령도 병행하여 법적 지위 강화
특히 계약이 끝났는데 보증금이 안 돌아온 상태라면 서둘러 임차권등기명령과 소송을 병행하는 것이 유리합니다.
절차를 너무 기다리기만 하면, 집이 경매로 넘어가거나 채권 순위에서 밀릴 수 있습니다.
✔ 마무리 – 소송, 겁낼 필요 없습니다
전세보증금 반환소송은 생각보다 승소율이 높고, 준비만 잘하면 변호사 없이도 진행할 수 있는 절차입니다.
무엇보다 중요한 건, “기다리다가 아무것도 못 하는 것”입니다.
세입자의 권리는 법적으로 보호받을 수 있지만, 먼저 움직이는 사람이 그 권리를 지킬 수 있습니다.
생활꿀단지에서는 다음 글에서 ‘전세보증금 반환소송 혼자 준비하는 법’을 더 자세히 알려드릴 예정이니 꼭 저장해두세요.
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